Нацбанк в июне и июле в два этапа снизил базовую ставку с 18 до 16.75%. Значит ли это, что в Казахстане скоро подешевеет ипотека? Стоит ли откладывать покупку квартиры в ожидании лучших условий? И что изменится для ипотечников в 2027 году? Кrisha.kz разбиралсь вместе с экспертами.
Ипотека станет дешевле?
Скорее всего, да. Но не сразу.
- Предпосылки для снижения стоимости рыночной ипотеки есть, но быстрого удешевления кредитов в ближайший год ждать не стоит. Ипотека - долгосрочный продукт, поэтому банки учитывают не только текущую стоимость денег, но и инфляцию, стоимость привлечённых средств и риски.
При этом коммерческая ипотека занимает лишь около 15% новых выдач, остальной рынок - льготные программы. Поэтому снижение базовой ставки не приведёт к резкому удешевлению кредитов, - пояснил главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) Рамазан Досов.
Почему ипотека не дешевеет сразу после базовой ставки?
- Базовая ставка - это ориентир стоимости денег, но банки не финансируют ипотеку напрямую по этой ставке. Они используют депозиты, облигации, собственный капитал и другие источники. Стоимость этих ресурсов снижается с задержкой. Банки продолжают платить высокие проценты по депозитам, а в ипотечную ставку входят кредитный риск, стоимость капитала, операционные расходы и риск изменения ставок на горизонте 5–7 лет. Всё идёт поэтапно: сначала меняются ставки денежного рынка, затем доходности депозитов и облигаций, после этого стоимость фондирования* банков и только затем ставки по ипотеке. Этот процесс может занимать несколько кварталов, - отметил экономист Эльдар Шамсутдинов.
Спикер считает, что в ближайший год могут подешеветь лишь отдельные рыночные программы, прежде всего для заёмщиков с большим первоначальным взносом и хорошей кредитной историей.
При каких условиях ипотека в РК станет доступнее?
По мнению экспертов, для этого должны совпасть сразу несколько условий:
- Снижение инфляции;
- Дальнейшее уменьшение базовой ставки;
- Более дешёвое долгосрочное фондирование банков.
Но дальше мнения расходятся.
Рамазан Досов считает, что важную роль сыграет развитие секьюритизации и других механизмов долгосрочного фондирования. Эксперт ожидает развития жилищно-сберегательной системы и появления новых накопительных ипотек в БВУ.
Эльдар Шамсутдинов обращает внимание ещё на одно условие - нужно строить больше жилья. Иначе дешёвая ипотека увеличит спрос, квартиры подорожают и выгода от снижения ставок исчезнет.
Руководитель отдела продаж Krisha.kz Имран Османов видит ещё один сценарий - государственное субсидирование ипотечных программ. Именно оно при условии снижения инфляции, базовой ставки и дешёвом фондировании может заметно снизить стоимость кредитов.
Что изменится с 2027 года?
С 1 января максимальная ГЭСВ по ипотеке будет зависеть от первоначального взноса. Взнос 30% и больше - максимальная ГЭСВ 20%. Меньше 30% - сохранится предел 25%. (ГЭСВ показывает полную стоимость кредита с учётом всех расходов.)
По словам Эльдара Шамсутдинова, изменение поможет улучшить условия для заёмщиков с крупным первоначальным взносом, поскольку риск банка ниже. Но ипотека не станет автоматически доступнее для всех. Для семей с небольшими накоплениями условия почти не изменятся.
Кроме того, предельная ГЭСВ является потолком, а не гарантированной ставкой. Банки могут не снижать ставки существенно, а просто сократить выдачи более рискованным заёмщикам.
Ждать или покупать сейчас?
Эксперты не советуют откладывать покупку только из-за ожидания более дешёвой ипотеки.
- Если у человека уже есть возможность купить жильё, я не вижу смысла откладывать решение только в ожидании более низких ставок. Тем более что рынок почувствует эффект от снижения базовой ставки не раньше чем через 6–8 месяцев. Никто не знает, что произойдёт через полгода или год. За это время могут измениться не только ставки, но и цены на недвижимость, условия банков или требования к заёмщикам, - говорит Имран Османов.
Спикер советует придерживаться такого принципа: если жильё действительно нужно, есть первоначальный взнос и комфортный ежемесячный платёж, лучше покупать сейчас, а не играть в лотерею с ожиданием идеального момента. Всегда кажется, что завтра будет лучше, но на практике очень часто лучшим временем оказывается вчера.
По мнению Эльдара Шамсутдинова, ждать исключительно снижения ставок рискованно, но брать максимальную ипотеку из страха дальнейшего роста цен тоже не стоит. Решение должно исходить из финансовой устойчивости семьи.
