В Сети обсуждают историю из Уральска, где арендатор отказался съезжать из частного дома. Это первое громкое дело после вступления в силу статьи 28 Конституции. Подробности рассказали эксперты krisha.kz.
Теперь выселить человека из жилья можно только по решению суда. Это правило не новое, ему просто повысили статус. Норму приняли, чтобы защитить собственников при сносе, реновации и спорах с банками. При этом Верховный суд отдельно разъяснил: статья не создаёт для арендаторов новых прав. Однако юристы отмечают, что недобросовестные жильцы могут этим пользоваться и затягивать выселение через суды.
Что случилось в Уральске?
По данным потерпевшего, его семья сдала дом в аренду по устной договорённости и переехала по работе в Усть-Каменогорск.
Первые месяцы арендатор платил вовремя, затем начались задержки. Когда собственник вернулся, на воротах уже висел новый замок. Попав в дом, хозяин обнаружил, что часть мебели и техники исчезла. На просьбы освободить жильё арендатор не реагировал. В суде он заявил, что якобы купил дом за наличные, хотя никакого договора нет. Разбирательства продолжаются.
На krisha.kz. разобрали эту ситуацию с юристом Бахытом Касымбековым и собрали рекомендации для арендодателей.
Что делать, если арендатор отказывается платить и съезжать
Для начала собственнику стоит поговорить с жильцом и узнать его ситуацию. Возможно, имеет смысл дать ему немного времени, чтобы оплатить долг или перевезти вещи. Если арендатор намеренно не платит, игнорирует звонки и сообщения, нужно отправить заказное письмо с уведомлением о расторжении договора и указанием срока выезда. Также можно продублировать уведомление в мессенджере.
После этого необходимо обратиться в суд по гражданским делам по месту нахождения недвижимости.
- Выселить арендатора с помощью полиции не получится, даже если вы покажете документы на квартиру и уведомление с требованием съехать.
Полицейский скажет: "Это гражданско-правовые отношения, я не имею права вмешиваться, идите в суд", - юрист Бахыт Касымбеков.
Сколько времени нужно, чтобы выселить арендатора
Как объяснил юрист, судебный процесс с учётом обжалования может затянуться на полгода. После этого потребуется время на само выселение и взыскание компенсации.
- Ситуация в Уральске сложная. Если бы был договор аренды, всё прошло быстрее и проще. Никто не стал бы говорить в суде, что купил дом за наличные. Поэтому сейчас нужно доказать, что сделки не было, потом что была аренда, и выселить. С обжалованием всё может затянуться на 5-6 месяцев, - говорит Бахыт Касымбеков.
Что делать, если арендатор сменил замки?
Если арендатор без уведомления сменил замки, это считается самоуправством и поводом расторгнуть договор. Это же касается перепланировки, поломки или пропажи мебели и техники. Всё это - ущерб, который можно и нужно взыскать в суде. Чтобы получить компенсацию, обычно требуются чеки. Но можно поступить проще: указать в описи имущества стоимость каждой вещи, а не просто перечислить их. Например: кухонный гарнитур - 1 000 000 тенге. Если договор подписан, значит, арендатор согласен с такой оценкой, и предъявлять чеки в суде уже не придётся.
Сколько ждать компенсацию?
Если вы выиграли суд, арендатора выселят, а также взыщут с него задолженность по аренде и судебные расходы. Сначала судебные исполнители дают время добровольно выехать. Если арендатор это требование игнорирует, ему начисляют штраф - около 2 МРП в день в пользу государства. Дальше придут уже выселять с полицией.
- Если арендатор откажется платить, то его имущество арестуют, запретят выезжать за границу и т. д. Но бывают злостные неплательщики, они официально не работают, машина и бизнес на родственниках. В этом случае выплаты ждать придётся долго, - пояснил Бахыт Касымбеков.
Как подстраховаться арендодателю?
Рекомендации юриста:
- всегда заключайте договор;
- добавьте пени за каждый день просрочки передачи жилья;
- подписывайте акт приёма-передачи жилья;
- делайте подробную опись имущества с указанием стоимости;
- снимайте видео о состоянии квартиры при заселении;
- фиксируйте все оплаты в мессенджере;
- периодически проверяйте дом/квартиру.
Также вы можете добавить в договор, что уведомление в мессенджере считается надлежащим способом связи. Тогда будет меньше волокиты с почтой. Универсальных механизмов защиты, к сожалению, нет. Всё зависит от адекватности арендатора. Сложности могут возникнуть и на посуточной аренде, и если пустить знакомого пожить на пару дней.
