Не могу оплатить ипотеку: что делать?

Ипотека является одним из самых актуальных вопросов в современном обществе. Ведь заработная плата большинства казахстанцев не позволяет приобрести жилье за наличные. Поэтому многие вынуждены воспользоваться ипотекой, чтобы обрести крышу над головой. Однако часто бывает так, что обстоятельства в жизни меняются и выполнить обязательства по ипотечному займу не получается. 

Krisha.kz вместе с экспертами Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и медиапортала FinGramota составили инструкцию в виде вопросов-ответов. 

Что делать, если я не могу платить ипотеку?

Если возникли финансовые трудности (сократился доход, уволился, требуется дорогостоящее лечение, родился ребёнок и т. д.), нужно сразу обратиться в банк, где оформляли ипотеку, чтобы выработать подходящую стратегию.

Можно ли рассчитывать на кредитные каникулы?

В казахстанском законодательстве нет такого понятия. Можно только договориться с банком об отсрочке платежей в рамках реструктуризации. Для некоторых категорий казахстанцев такая возможность установлена законодательно. Военнослужащие срочной службы могут получить отсрочку платежей по основному долгу и вознаграждению на период срока службы плюс 60 дней после его окончания.

Можно ли отказаться от ипотеки, продав квартиру самостоятельно?

Да, можно. Если просрочек нет, можно продать и погасить кредит досрочно, но для этого нужно получить разрешение банка. Если кредит уже на просрочке, заёмщику в обязательном порядке предоставляется право на самостоятельную реализацию залога в течение трёх месяцев.

Как можно облегчить выплату ипотеки или любого кредита

Это зависит от наличия или отсутствия просрочек. Если просрочки нет, то кредит можно рефинансировать, а если образовались долги, то нужно воспользоваться реструктуризацией займа.

Что такое рефинансирование

Это оформление нового кредита на более выгодных условиях в этом же или другом банке.

— Рефинансированием не только можно, но и нужно пользоваться всем заёмщикам, не только ипотечникам. В каждом банковском договоре указано, как часто это можно делать. Как правило, не чаще одного раза в полгода в других банках и одного раза в год внутри вашего. К примеру, вы взяли ипотеку, исправно платили несколько лет, а при снижении базовой ставки Нацбанка в настоящее время можете попробовать рефинансировать кредит на более выгодных условиях. Если банк-кредитор откажет, заёмщик вправе обратиться к его конкурентам. И когда другой банк выдаёт новый заём, предыдущий кредит закрывается на более выгодных условиях, — пояснил Krisha.kz представитель проекта «Финграмота» Дмитрий Акмаев.

Особенности рефинансирования:

• Можно уменьшить ежемесячные платежи и переплату.
• Можно объединить и погасить несколько действующих кредитов.
• Заёмщик может самостоятельно выбрать любой банк.
• Оформляют только тем заёмщикам, кто исправно платит ипотеку, не имеет просрочек.

Что такое реструктуризация?

Это изменение условий действующего кредита. Реструктуризация применяется при ухудшении финансового состояния или социального положения заёмщика и в других случаях, подтверждающих временные затруднения с погашением займа.

Особенности реструктуризации:

• Обращаться нужно только в тот банк, который выдал кредит.
• Банк предлагает каждому заёмщику индивидуальное решение.

Как проходит реструктуризация

С октября 2021 года в РК действует единый и обязательный для всех кредитных организаций досудебный порядок урегулирования просроченной задолженности физлиц.

Реструктуризация состоит из следующих этапов:

• Банк обязан уведомить заёмщика о просрочке в течение 10 календарных дней с момента возникновения.
• Заёмщик в течение 30 календарных дней с даты просрочки обращается в банк с письменным заявлением для реструктуризации займа или иным способом, который прописан в кредитном договоре.
• В заявлении указывается причина просрочки и варианты возможной реструктуризации.
• Банк в течение 15 календарных дней должен предоставить ответ на заявление заёмщика.
• Если ответ положительный, то заёмщик и банк подписывают дополнительное соглашение.

Кто предлагает способ реструктуризации: заёмщик или банк

Вариант выбирает заёмщик. Банк после рассмотрения заявки вправе:

• согласиться с его решением;
• предложить свои варианты;
• мотивированно отказать в реструктуризации, особенно когда не видит доказательств ухудшения материального положения.

Какие доказательства ухудшения финположения подойдут

Это могут быть любые официальные документы:

• приказ об увольнении;
• заключение-выписка из медучреждения с диагнозом;
• выписка со счёта для ИП;
• подтверждение о беременности или рождении ребёнка и т. д.

Чем больше доказательств, тем лучше.

Что будет, если никак не решать проблему с просрочкой? Могут ли забрать квартиру?

Да, квартиру могут забрать, если не решать проблему.

Какие права есть у ипотечных должников

• Право самостоятельной продажи залога в 3-месячный срок как при внесудебной, так и судебной реализации.
• Сумма неисполненного обязательства повышена с 10 до 15 % — если человек выплатил за квартиру 85 % кредита, то банк не может забрать жильё, а должен предложить способ погашения.
• Период просрочки увеличен с трёх до шести месяцев — процедура взыскания начнётся только спустя полгода.
• В случае продажи залога на торгах нижний порог цены залога повышен с 50 до 75 % от первоначальной оценочной стоимости. Если квартиру выставили за 20 млн, то продажная цена не может быть меньше 15 млн, а раньше было 10 млн.
• В торгах не могут участвовать кредитор, его работники и аффилированные лица.
• Запрещено выселение в отопительный период из единственного жилья социально уязвимых слоёв населения, а также семей с несовершеннолетними детьми и лиц с инвалидностью I или II группы.
• Если банк забирает на свой баланс залог, то социально уязвимые должники могут арендовать его с возможностью дальнейшего выкупа.